Fideicomiso inmobiliario: funciona, ventajas, desventajas y ejemplos actualizados

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario? ¿cómo funciona? ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de los fideicomisos inmobiliarios? ¿Un ejemplo práctico? A lo largo de este post vamos a responder todas estas preguntas. Si quieres conocerlo todo sobre este instrumento no puedes perderte lo que viene a continuación.

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario y cómo funciona?

Un fideicomiso inmobiliario se trata de un contrato que se lleva a cabo por escritura pública en el que una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien las administrará durante un tiempo determinado o hasta que se cumpla una condición. Tras esto, es transferirlo a la tercera persona (beneficiario). Para entenderlo mejor vamos a explicar bien a cada uno de los miembros que participa en un fideicomiso inmobiliario.

• Fiduciante: Inversores, aportan el capital para llevar a cabo la compra del terreno y pagar los costos que demande la obra.
• Fiduciario: Recibe todos los fondos para realizar lo anterior, y temporalmente se inscriben a su nombre con una serie de condiciones.
• Beneficiario: Se trata de quien o quienes reciben los dominios, pueden ser los mismos que los fiduciantes. 

A la hora de invertir en un fideicomiso inmobiliario tenemos que saber que todos los que forman parte tienen un interés común. Realizar el proyecto cumpliendo los plazos. Todo esto debe estar en el contrato detalladamente.

Ventajas y desventajas de los fideicomisos inmobiliarios

Los fideicomisos inmobiliarios cuentan con una serie de ventajas respecto a otro tipo de contratos que vamos a destacar en este apartado.

• Menores costos de constitución y ejecución.
• Aislamiento patrimonial del fideicomiso, lo cual quiere decir que, todo lo que se encuentra formando parte del proyecto inmobiliario son un patrimonio separado del personal, y si existen acreedores particulares sobre estos, no podrán tocar lo que se encuentre dentro de este fideicomiso. El patrimonio entregado en garantía es inembargable.
• Agilidad, flexibilidad y rapidez.
• El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
• Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.
• Otorga mayor seguridad jurídica y confianza a los inversionistas que participen en el negocio

Aunque aporta muchas ventajas, los fideicomisos inmobiliarios también tienen alguna desventaja que vamos a comentar a continuación:

• Pago de honorarios fiduciarios al banco que realice la gestión
• Pago provisional del ISR desde el primer ejercicio de su creación.
• Los beneficiarios del fideicomiso tributan como si realizaran una actividad empresarial, y en caso de residentes en el extranjero es obligatoria la creación de un establecimiento permanente.

Ejemplo de fideicomisos inmobiliarios

Un típico ejemplo de fideicomiso inmobiliario es invertir en uno que tenga como objetivo la construcción de un edificio de departamentos y oficinas. En este tipo de contrato, participan diferentes partes. En primer lugar, está el propietario del terreno, los ahorradores y una empresa constructora (fiduciantes). En segundo lugar, está el administrador del fideicomiso, que puede ser una empresa o una persona con experiencia en construcción o gestión de fondos de terceros. El administrador se encargará de supervisar el proyecto, el progreso de la obra, el manejo de los fondos, etc. (fiduciario). En tercer lugar, están los beneficiarios, quienes recibirán las unidades correspondientes por parte del fiduciario. También es posible entregar estas unidades a terceros que no formen parte del fideicomiso inmobiliario. Es importante destacar que algunas o todas las partes construidas pueden ir dirigidas a los mismos fiduciantes, es decir, en ese caso tendrían un doble rol. Una vez finalizadas las obras y asignadas las unidades a cada beneficiario, el fiduciario debe liquidar el fideicomiso. Este ejemplo simple ilustra el funcionamiento de un fideicomiso inmobiliario, pero existen casos más complejos.

¿Cuál es su opinión sobre los fideicomisos inmobiliarios? ¿Creen que son instrumentos útiles?