Inmobiliarias fraudulentas CDMX: Conflictos, soluciones y derechos de los compradores de vivienda

¿Estás pensando en adquirir una vivienda? ¿Estás en busca de comprar una propiedad pero desconoces la reputación, aciertos o quejas de la constructora o inmobiliaria? Antes de tomar una decisión, te invitamos a leer la siguiente información para que conozcas cuáles son las 5 inmobiliarias con mayor cantidad de quejas en México.

Las 5 Inmobiliarias con mayor cantidad de quejas en México

Al igual que en muchos otros sectores, el mercado inmobiliario también tiene denuncias contra constructoras y urbanizadoras, las cuales han llegado a la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO).

Principales motivos de las quejas

La inmobiliaria se niega a entregar la propiedad.
Rechazo de la garantía.
Negativa a devolver el depósito.

CDMX
Jalisco
Guanajuato
Estado de México
Nuevo León
Quintana Roo

Fraudes inmobiliarios más frecuentes

Desde 2016, el Congreso aprobó la Ley Inmobiliaria y estableció la obligatoriedad de una certificación para los profesionales del sector inmobiliario con el fin de prevenir fraudes inmobiliarios en México. Sin embargo, los fraudes no solo son cometidos por estos agentes en el sector formal, ya que muchas veces son perpetrados por personas ajenas a la compra y venta de propiedades.

Existen varias modalidades de fraude que se cometen cada año en nuestro país. Cabe aclarar que muchos de ellos no son denunciados, pero en base a la cantidad de denuncias recibidas, se distribuyen de la siguiente manera:

El 60% corresponde a vicios ocultos. Este es el tipo de fraude más común y ocurre cuando existen defectos en la propiedad, como fallas estructurales, tuberías de agua dañadas, materiales de construcción de baja calidad o instalaciones eléctricas en mal estado, por mencionar algunos ejemplos destacados.
El 17% se produce en subastas inmobiliarias (4 casos por mes, aunque asociaciones inmobiliarias afirman que la cifra real es de 21 casos mensuales). Este tipo de delito ha aumentado en más de un 500% en los últimos años.
El 13% se debe a entidades financieras falsas. Al solicitar un crédito hipotecario, es importante investigar si la empresa está regulada para evitar ser víctima de estafadores inmobiliarios. Puedes verificar esto en la página de Condusef, donde aparecen todas las empresas financieras reguladas y autorizadas.

A continuación, se mencionan otros tipos de engañes que ocurren con frecuencia en México:

Pagos anticipados

Debes mantener reservas cuando te soliciten dinero por adelantado bajo el argumento de acelerar algunos trámites. Por lo general, los estafadores hacen esto y una vez que reciben el dinero, desaparecen. En México, el vendedor solo debe recibir el pago al momento de firmar el contrato, lo cual debe contar con la aprobación de un notario.

Promesas de precios bajos

La realidad es que la venta de propiedades es un negocio lucrativo, ya que en México la demanda de viviendas supera la oferta existente. Estadísticamente, el precio más bajo al que se puede encontrar una propiedad es el 10% del valor de la zona donde se ubica el inmueble. Por lo tanto, si ves un anuncio que promete un mayor porcentaje de ahorro, puede tratarse de una casa con problemas legales, estructurales o que ha sido vendida varias veces.

Agencias inmobiliarias falsas

Con frecuencia, sucede que las supuestas agencias inmobiliarias no cumplen con los requisitos para operar legalmente en México. Por lo tanto, es importante investigar si están registradas en la Secretaría de Hacienda o en la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).

Falta de información sobre el inmueble

Solicita la boleta de predial o una copia de las escrituras del inmueble y acude al Registro Público de la Propiedad para obtener datos adicionales. Si el vendedor se niega a proporcionarte estos documentos, debes tener dudas, ya que «quien no debe, no teme».

Contratos falsos o abusivos

Puedes consultar el contrato del vendedor en la página del Profeco en el «Buró Comercial». Si el contrato está registrado en esta institución, lo encontrarás allí. También puedes buscar los contratos de una inmobiliaria en el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN).

Propiedades en disputa

Las propiedades en disputa son aquellas que están siendo disputadas por dos o más personas y no han sido declaradas formalmente. En un juicio, se busca determinar quién tiene el verdadero derecho sobre la propiedad y el derecho de venderla.

En estos casos, los estafadores inmobiliarios a menudo son los agentes de ventas o una de las partes que busca obtener derechos sobre la propiedad. Ante esta situación, los posibles compradores pueden recurrir al Registro Público de la Propiedad y el Comercio para verificar si la vivienda está inscrita y si las escrituras presentadas han sido validadas por un notario público.

Antes de comprar una vivienda, es importante asegurarse de que los certificados y documentos estén actualizados, lo cual evita que los compradores pierdan dinero. También es recomendable verificar la entidad financiera al solicitar un crédito hipotecario y asegurarse de que la institución financiera tenga una buena reputación.

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El gobierno federal reconoce en México que hay un déficit de millones de viviendas, lo que significa que millones de familias o individuos que desean tener una vivienda no pueden conseguirla debido a la falta de oferta en el país.

¿Por qué es tan complicado comprar una casa en México?

Entre otros factores, esto se debe a una desproporción entre los precios de las casas y el salario promedio de la mayoría de los mexicanos. Según datos de la Condusef, el 70% de la población económicamente activa (PEA) tiene ingresos iguales o inferiores a 5,000 pesos mensuales.

Un principio financiero fundamental (considerado también por los bancos para otorgar créditos a los clientes potenciales) establece que el pago de la hipoteca no debe superar el 30% del ingreso mensual. Esto significa que siete de cada diez mexicanos no pueden destinar más de 1,700 pesos para adquirir un patrimonio.

Es de suma importancia tener en cuenta ciertos aspectos al momento de realizar transacciones con agencias inmobiliarias o constructoras, ya que la adquisición de una casa o departamento implica ahorros para comprar un patrimonio familiar y la asunción de un crédito que representa un gasto significativo.

Las 5 constructoras con mayor número de quejas en México:

A continuación se mencionan las cinco inmobiliarias que han recibido más quejas ante Profeco, principalmente por tres razones:

Falta de profesionalismo.
Incumplimiento en los plazos de entrega.
No respeto de las garantías estipuladas en los contratos con los clientes.

Inmobiliarias con mayor número de quejas en México

Corporación GEO S.A.B. de C.V., también conocida como Casas GEO (con presencia nacional en más de 20 estados y varias filiales, como GEO D.F., GEO GUERRERO, GEO BAJA CALIFORNIA, GEO HOGARES IDEALES, GEO PUEBLA, entre otras).
Casas ARA.
Riviera House.
Constructora del Maule.
Promotora Reside.

Soluciones para los conflictos con inmobiliarias

Una de las soluciones ofrecidas es Concilianet de Profeco, que permite resolver las controversias a través de una serie de pasos. Concilianet es un portal web de la Profeco que facilita la solución de conflictos entre consumidores y proveedores de bienes y servicios a través de audiencias de conciliación en línea.

Entre las ventajas que ofrece Concilianet de Profeco se encuentran:

Poder presentar una queja sin tener que acudir a una Delegación, Subdelegación o Unidad de Servicio.
Poder entregar los documentos de forma electrónica y en línea.
Rapidez en la resolución de la reclamación.
Posibilidad de registrar un correo electrónico y una contraseña.

Para iniciar el proceso de reclamación y conciliación, siga los siguientes pasos:

Regístrese en el sitio web de Concilianet AQUÍ.
Cree un nombre de usuario (correo electrónico) y una contraseña.
Siga los pasos de registro.

Respuesta de la PROFECO

Para resolver una queja a través de Concilianet, el proveedor inmobiliario debe estar registrado en la plataforma. Esto demuestra la disposición del proveedor para solucionar cualquier problema, incluso mediante una conciliación. Si el proveedor se niega a conciliar e incluso dificulta el proceso al no presentar los documentos requeridos, la PROFECO puede imponer multas por su falta de respuesta.

Las partes involucradas deben presentarse cuando se les convoca a la audiencia de conciliación con el objetivo de llegar a un acuerdo. Después de enviar la queja, deben esperar la respuesta de la PROFECO. El tiempo de respuesta no excederá los 10 días hábiles y se comunicará a través de correo electrónico y en la cuenta de Concilianet.

¿Cuánto tiempo lleva el proceso de conciliación?

La conciliación es la opción más recomendable siempre que sea posible y el caso lo justifique. El tiempo promedio para completar el proceso es de 90 días si la reclamación se presenta físicamente en las oficinas. Si se utiliza la plataforma Concilianet, se realiza en línea y suele tardar un promedio de 32 días.

¿Qué factores se deben considerar al contratar un crédito hipotecario?

Factores de infraestructura:

Cercanía a tu lugar de trabajo: Es importante que la vivienda esté cerca de tu lugar de trabajo o que haya una buena ruta de transporte para llegar allí.
Cercanía a escuelas, hospitales, tiendas y mercados: Verifica que la vivienda esté cerca de estos servicios importantes.
Servicios públicos: Asegúrate de que la zona cuente con servicios básicos como recolección de basura, alumbrado público, drenaje y suministro de agua.
Tamaño adecuado de la vivienda: Comprueba si el tamaño de la vivienda es suficiente para tu familia y si tiene el potencial de ampliarse en el futuro.
Calidad de la vivienda: Verifica que los materiales utilizados sean de buena calidad y que la vivienda se encuentre en buen estado.
Servicios básicos: Asegúrate de que la vivienda cuente con servicios como agua, luz y gas.
Cercanía a tu familia: Es recomendable que la vivienda esté cerca de tu familia.
Rutas alternativas de transporte público: Asegúrate de que haya suficientes opciones de transporte público y vías disponibles para llegar a tu casa. Evalúa la distancia, el costo y el tráfico.
Áreas públicas para el esparcimiento: Verifica si hay parques, canchas u otros lugares para el esparcimiento en la zona.
Organizaciones vecinales: Investiga cómo es la convivencia entre los vecinos y si se organizan en comités, como comités de administración y vigilancia.

Factores financieros:

Tasa de Interés: Es el costo del crédito, expresado en forma de porcentaje.
Costo Anual Total (CAT): Es un indicador del costo total del financiamiento de cualquier tipo de crédito. Utiliza este indicador para comparar los costos financieros entre diferentes inmobiliarias.
Forma de fijación del crédito: Verifica si el crédito está fijado en un monto específico o en salarios mínimos. Si se fija en salarios mínimos, la deuda aumentará cada vez que el salario mínimo se incremente.
Pago de intereses: Pregunta cuánto se paga de intereses por cada mil pesos prestados y compara esta información con otros créditos.
Comisiones y cargos adicionales: Infórmate sobre los pagos que se deben realizar al contratar un crédito, como comisiones de apertura y cargos por falta de pago. Estos pagos suelen ser un porcentaje del monto del crédito y, en algunos casos, pueden generar penalizaciones por falta de pago que incluso podrían resultar en la cancelación del contrato sin posibilidad de recuperar las mensualidades ya pagadas. Lee detenidamente los contratos, ya que algunos de ellos pueden estar siendo investigados por la Condusef.
Pagos adelantados a capital: Algunas instituciones cobran comisiones por realizar pagos adelantados, mientras que otras no penalizan si se liquida toda la hipoteca. Asegúrate de obtener esta información de manera clara.
Costos notariales: Estos incluyen los trámites de escrituras, avalúo, investigaciones en el buró de crédito, pagos al momento de firmar el contrato de compraventa, honorarios del notario público que realiza la escritura, impuestos de adquisición al gobierno local, gastos en el Registro Público de la Propiedad, entre otros.

Para adquirir cualquier producto o servicio, los ciudadanos tienen la opción de consultar el Buró de Entidades Financieras, una base de datos que brinda información sobre el cumplimiento de los proveedores de servicios. Esto permite a los consumidores conocer cómo las empresas gestionan la calidad de sus servicios ante los clientes, incluyendo bancos, vendedores de automóviles, tiendas departamentales, prestamistas, entre otros.

Derechos de los compradores de vivienda

En México, los compradores de vivienda tienen los siguientes derechos según la ley:

Garantía de cinco años por fallas estructurales.
Garantía de tres años por problemas de impermeabilización.
Un año de garantía para otros defectos, a partir de la entrega física del inmueble.

Asociaciones a las que deben estar afiliadas las empresas inmobiliarias

Es recomendable que las empresas inmobiliarias estén avaladas por asociaciones reconocidas en el sector, como AMPI, APCI y UPIM, entre otras.

Verificación del inmueble en el Registro Público de Propiedad y Comercio

Es importante verificar la situación legal del inmueble en el Registro Público de Propiedad y Comercio. De esta manera, se pueden certificar los datos, la ubicación, el propietario y la existencia de gravámenes o avisos preventivos activos a través del folio real. Mediante este número único para cada propiedad, se pueden revisar los movimientos y antecedentes del inmueble.

Los proveedores deben hacerse responsables de los defectos. En caso de fallas menores, se debe pagar una bonificación del 5% sobre el valor de la misma. Sin embargo, si la propiedad no tiene reparación, el vendedor debe reemplazarla y cubrir los gastos.

Por último, si llegaras a tener algún problema, se recomienda reportarlo a la inmobiliaria o constructora a través de la Condusef o Profeco. Puedes acceder al portal concilianet.profeco.gob.mx para obtener más información.