Pasos para comprar una casa en California: requisitos, programas y preguntas frecuentes resueltas

Adquirir una vivienda es uno de los logros más significativos en la vida de una persona, incluso se considera un símbolo de independencia. No obstante, hay varios aspectos importantes que deben tenerse en cuenta para que el proceso sea exitoso. A continuación, se presentan los requisitos y consejos para comprar una casa en California.

Procedimiento para adquirir una propiedad en California

El camino hacia la propiedad en Estados Unidos es emocionante pero también puede resultar abrumador. California es uno de los estados más solicitados debido a su clima agradable y oportunidades de crecimiento profesional.

Sin embargo, al aspirar a ser dueño de una vivienda, es fundamental tener en cuenta los siguientes puntos:

Contar con toda la información necesaria

Es crucial que como comprador estés familiarizado con los documentos requeridos, los sistemas de financiamiento y otros detalles. Puedes buscar un asesor o visitar el sitio web https://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/index.htm para encontrar uno calificado. Es importante prestar atención a las tasas de interés hipotecarias.

Además, es necesario tomar un curso de educación para compradores de vivienda. En este programa se ofrece información sobre el proceso de compra, cómo obtener la aprobación, los beneficios y desafíos de ser propietario. Algunos prestamistas requieren que los solicitantes presenten un comprobante de haber completado el curso, ya sea de forma presencial o en línea.

Contactar a un representante de préstamos

La Agencia de Financiamiento para la Vivienda de California (CalHFA) cuenta con personal calificado para evaluar tu crédito y situación financiera. Solo necesitas comunicarte con uno de sus agentes para que te ayude a revisar tu crédito y conocer los programas disponibles.

En este caso, es necesario proporcionar los formularios W2, recibos de pago, estados de cuenta y toda la información financiera relevante. Para aumentar las posibilidades de éxito, se recomienda ponerse en contacto con un representante de préstamos autorizado llamando al teléfono 877.922.5432 o visitando www.calhfa.ca.gov.

Contáctate con un agente inmobiliario

Para dar este paso, se necesita tener paciencia y tiempo, ya que se debe buscar un profesional competente que pueda ayudar a resolver dudas e inconvenientes según el vecindario. Además, este agente puede guiar en el mejor proceso de compra, ayudar a elegir la mejor oferta y brindar más asistencia. Es importante asegurarse de que esté certificado, lo cual se puede verificar ingresando a https://www.dre.ca.gov/.

Inicia el proceso de préstamo

Este es posiblemente el paso más largo y comprometido al comprar una casa en California. Después de encontrar la casa de tus sueños, el agente inmobiliario redactará una oferta y se deben establecer acuerdos para que el vendedor acepte. A continuación, se realizan algunas de las siguientes acciones:

• Acordar el precio de compra y firmar el contrato para comenzar el proceso de préstamo. Se recomienda inspeccionar la casa antes de firmar el contrato y solicitar cualquier cosa necesaria.
• Acudir a los prestamistas para solicitar el financiamiento. Durante este proceso, la casa será revisada para evitar problemas.
• Junto con el representante o agente, el solicitante debe revisar los créditos y preparar los documentos para el trámite de la hipoteca. Es posible que se deba abrir una cuenta de garantía que cubra el seguro y los impuestos como parte del pago de la hipoteca.

Todos los documentos generados durante este paso deben guardarse cuidadosamente para evitar sorpresas.

Mudarse a la nueva casa

Una vez que todo esté listo y se haya obtenido el financiamiento, se puede llevar a cabo la mudanza a la nueva casa. Es recomendable verificar con un agente inmobiliario autorizado que todos los documentos estén en perfecto orden y, una vez que se haya realizado el financiamiento, ocupar la vivienda para disfrutar de sus beneficios.

Aunque parezca sencillo, los pasos para comprar una casa en California pueden presentar desafíos y obstáculos. Sin embargo, la Agencia de Financiamiento para la Vivienda de California, como entidad gubernamental, brinda asesoría para facilitar la primera compra.

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Principales requisitos para adquirir una propiedad en California

El mercado inmobiliario en California es altamente dinámico, por lo tanto, siempre habrá oportunidades que puedas aprovechar. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no todas las propiedades tienen la aprobación de CalHFA, por lo que es necesario informarse. En general, los requisitos para la compra de una casa son los siguientes:

Requisitos para la propiedad:

Para que una propiedad sea aprobada por los entes reguladores, debe cumplir con los siguientes requisitos:

• La propiedad debe estar ubicada dentro del estado de California.
• El tamaño máximo del terreno no debe superar los 20,234 metros cuadrados.
• El precio de la vivienda no debe exceder los $765,000.
• La vivienda debe ser de uso principal y familiar hasta que sea refinanciada o vendida.
• No se considerarán locales comerciales u oficinas en la solicitud. Bajo ciertas condiciones, se permiten viviendas con casa de huéspedes, condominios o propiedades prefabricadas.

Requisitos para el prestatario:

La adquisición de una casa en California implica cumplir con ciertos requisitos indispensables, los cuales pueden variar dependiendo del solicitante. Algunos de los requisitos más comunes son los siguientes:

• Contar con una identificación legal que certifique la residencia en California o ser extranjero calificado o residente permanente.
• Presentar una tarjeta del Seguro Social.
• Tener una puntuación mínima de crédito de 660 puntos, aunque para tasas de interés más altas se requiere una puntuación de al menos 680.
• La propiedad debe ser la primera vivienda. Si bien esto no aplica en todos los programas, es un requisito en las principales ayudas ofrecidas. En este caso, no se debe haber tenido una casa o haberla vendido hace más de tres años.
• Contar con ingresos suficientes para el pago de las cuotas. Los límites pueden variar según la zona de residencia y se recomienda consultarlos.
• La relación entre la deuda y los ingresos debe ser inferior al 45%. Por lo tanto, durante el proceso de aprobación, se recomienda tener cuidado con el uso de tarjetas de crédito y su pago puntual.
• Tener los fondos necesarios para el pago inicial y los trámites de compra. En caso de optar por un préstamo hipotecario, cumplir con los requisitos que demuestren estabilidad financiera.
• Aprobar el curso para compradores de primera vivienda del programa CalHFA y contar con la aprobación de HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano).
• Poseer una carta de aprobación del préstamo.

Documentos necesarios para la compra de una vivienda en California

Si te preguntas qué documentos necesitas para comprar una casa en California, debes tener en cuenta que los requisitos pueden variar dependiendo del programa de financiamiento utilizado.

Sin embargo, la mayoría de los requisitos están relacionados con la condición laboral, la identidad y los documentos necesarios para el préstamo.

• Documentos de identificación: En esta categoría se pueden presentar la licencia de conducir, la identificación nacional o estatal, la Visa estadounidense y la Tarjeta del Seguro Social o el Número de Identificación del Contribuyente Individual (ITIN).
• Si la casa va a ser comprada a través de un préstamo hipotecario, se deben presentar la carta de aprobación previa del préstamo, la estimación del préstamo, el documento de oferta inicial y el contrato de compra-venta redactado por el asesor de bienes raíces.
• También, se deben presentar un informe de inspección, una tasación, el título de propiedad, el formulario de divulgación de cierre, un cheque de caja y el seguro de la vivienda.

Algunos de estos documentos deben ser solicitados y pueden requerir varios instrumentos adicionales, como el Formulario W2 o la declaración de impuestos federales. Otros documentos deben ser proporcionados por las entidades bancarias, los programas de compra o el representante de bienes raíces.

Programas para compradores de vivienda por primera vez en California

Uno de los beneficios de vivir en el Estado Dorado es la existencia de varios programas que permiten comprar una vivienda sin importar la situación financiera del solicitante. Entre los principales programas se encuentran los siguientes:

CalHFA

CalHFA, también conocida como la Agencia de Financiamiento para la Vivienda de California, es uno de los programas más utilizados en el estado, ya que está diseñado específicamente para compradores de vivienda por primera vez. Este programa ofrece préstamos con un plazo de pago de hasta 30 años, para lo cual se requiere:

• Tener un puntaje crediticio mínimo de 660 puntos. Sin embargo, este puntaje puede variar dependiendo de los ingresos del solicitante, pudiendo llegar hasta los 680 puntos.
• Los ingresos deben cumplir con un límite establecido por el programa, pero esto depende del condado en el que se encuentre la vivienda. Por ejemplo, para aquellos que viven en Los Ángeles, el límite máximo de ingresos es de $180,000, mientras que para los residentes de San Diego, el límite es de $211,000. Para obtener más información sobre los límites de ingresos, se puede consultar el PDF adjunto.
• La relación deuda/ingreso debe ser inferior al 43%. Este valor se refiere a la cantidad de dinero que se destina al pago de facturas, dividido por los ingresos mensuales antes de impuestos.
• Es necesario completar el curso para compradores de vivienda que se imparte en CalHFA.

Además de cumplir con los requisitos de la agencia, también se deben cumplir los requisitos establecidos por el prestamista de la hipoteca. Asimismo, se requiere contar con el pago inicial, entre otros requisitos.

CalPLUS

Este es uno de los programas de préstamos convencionales ofrecidos por CalHFA que financia los gastos de cierre en forma de préstamos sin intereses. En resumen, el programa proporciona fondos que deben ser reembolsados cuando se refinancia o cancela la hipoteca. Los requisitos para este tipo de programa son los siguientes:

• Un puntaje de crédito mínimo de 660 puntos o 680 puntos para aquellos que no se encuentren en el rango de ingresos bajos.
• Una relación deuda/ingreso inferior al 43%.
• Los límites de ingresos no deben exceder los límites establecidos por el condado.
• Completar un curso de educación para compradores de vivienda.

Este tipo de préstamo se puede combinar con otros programas para ayudar a obtener el pago inicial para la compra de una vivienda.

CalHFA FHA

Este programa está diseñado para aquellos que buscan tasas de interés hipotecarias bajas. Es un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda de EE. UU. y está dirigido a compradores de vivienda por primera vez. Los requisitos para acceder a este programa son:

• Un puntaje de crédito mínimo de 660 puntos.
• Una relación deuda/ingreso del 43% o menos.
• Los ingresos no deben superar los límites establecidos por el condado.
• Debe ser un comprador de vivienda por primera vez, es decir, nunca haber tenido una casa anteriormente o haber vendido su primera casa hace tres años o más.
• Obtener un certificado de finalización de un curso de educación para compradores de vivienda por primera vez a través de una organización de asesoramiento. Este curso puede ser en línea o presencial. 
• La FHA tiene requisitos adicionales dependiendo del tipo de solicitante. Por ejemplo, se debe ocupar la propiedad como residencia principal y no se permiten co-prestatarios no ocupantes.
• La propiedad debe ser una vivienda unifamiliar de una sola unidad, incluyendo condominios/apartamentos aprobados, pero con pautas para primeras hipotecas. Las viviendas de huéspedes, unidades de abuelos o habitaciones de sueños también pueden ser elegibles. También se permite viviendas prefabricadas.
• Para aplicar, es necesario ponerse en contacto con un oficial de préstamos y solicitar una cita. Además, se deben proporcionar los documentos requeridos por la entidad, como recibos de sueldo, historial laboral, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.

Este es un préstamo fijo a 30 años y se ofrece a los principales prestamistas de California. Además, permite a los prestatarios realizar un pago inicial de solo el 3.5%, una tasa mucho más baja que los préstamos convencionales. Para obtener más información, visita https://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/programs/fha.htm.

CalPLUS FHA

Este programa brinda fondos para cubrir los gastos de cierre. Es similar al CalHFA FHA, pero con la ventaja de que el préstamo ayuda a cubrir estos gastos. Se puede combinar con otros préstamos para el pago inicial. Los requisitos son similares al programa anterior e incluyen:

• El solicitante debe ocupar la propiedad como residencia principal y no se permiten copropietarios no ocupantes.
• Debe completar un asesoramiento educativo para compradores de vivienda y obtener un certificado de finalización.
• Debe cumplir con los límites de ingresos establecidos para el programa según el área.
• La propiedad debe ser una vivienda unifamiliar de una sola unidad. Se permiten condominios con pautas para primeras hipotecas, unidades adicionales (como viviendas para abuelos), cuartos adicionales y viviendas prefabricadas.
• Para aplicar, es necesario programar una cita con un prestamista privado aprobado y capacitado por CalHFA. Debes presentar recibos de sueldo, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios e historial laboral.
• En caso de que existan pautas incompatibles, se seleccionarán las más restrictivas.

Los requisitos también pueden ser ajustados dependiendo del tipo de solicitante. Por lo tanto, si deseas obtener más información, puedes ingresar a https://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/programs/calplus.htm.

CalHFA VA

El programa CalHFA VA es un préstamo diseñado para veteranos de California, cónyuges sobrevivientes o personal militar activo. Este programa ofrece préstamos para la compra o refinanciamiento de viviendas a una tasa de interés baja, sin requerir un pago inicial y con una tasa fija a 30 años. Los requisitos para acceder a este programa incluyen:

• Ser veterano, personal militar activo o cónyuge sobreviviente elegible.
• Tener un puntaje de crédito mínimo de 660 puntos.
• Tener una relación deuda-ingreso del 43% o menos.
• Cumplir con los límites de ingresos establecidos según el condado de residencia.
• Completar un curso para compradores.

Este programa ofrece tarifas de pago muy reducidas y, además, se puede acceder al programa MyHome para cubrir otros gastos.

Otros programas

Existen otros programas complementarios que pueden ayudar con el pago inicial o surgir durante el proceso de compra de vivienda. Entre los más buscados destacan los siguientes:

• CalHFA USDA: Este programa está dirigido a personas que desean adquirir viviendas en zonas rurales y cuenta con financiamiento del Departamento de Agricultura de EE. UU. Ofrece cobertura de hasta el 100% del costo y numerosos beneficios. Los requisitos son similares, pero la vivienda debe estar ubicada en una zona rural.
• MyHome: Este programa proporciona hasta $10,000 o el 3% del valor del préstamo hipotecario para cubrir los gastos de cierre. Puede utilizarse para el pago inicial y complementarse con otras ayudas. Está especialmente diseñado para profesores, empleados de escuelas, bomberos y empleados en este departamento.
• Fannie Mae y Freddie Mac: Estos programas están dirigidos a compradores que buscan realizar un pago inicial del 3%. Cada programa tiene requisitos de elegibilidad distintos.
• Good Neighbor Next Door: Se trata de un programa nacional ofrecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), que está destinado a maestros, policías, bomberos y personal técnico de emergencias médicas. Este programa también funciona en California.

Gracias a todos estos programas, el proceso para adquirir una vivienda en California es muy sencillo. Sin embargo, se recomienda estudiar, investigar, buscar un buen asesor y obtener la aprobación del financiamiento.

Preguntas frecuentes

Considerando que CalHFA no es la entidad que emite los préstamos, sino que se encarga de administrar los programas, surgen muchas interrogantes sobre este tema. Entre las preguntas más frecuentes se incluyen:

El proceso implica buscar una vivienda de acuerdo a tu presupuesto. Para ello, puedes acceder a los servicios de CalHFA, quienes ofrecen orientación sobre el tema y ponen a tu disposición agentes que te ayudarán. Luego, debes solicitar un préstamo, obtener la aprobación, completar el proceso y mudarte a tu nueva casa.

Los precios de las viviendas en California varían según el condado, el tamaño y las condiciones de la propiedad. Sin embargo, el valor promedio es de $700,000.

Sí es posible comprar una casa con ITIN en California. Sin embargo, el solicitante debe cumplir con requisitos como tener un empleo con una antigüedad de al menos 2 años, poseer fondos en el banco y tener un buen historial crediticio.

Puedes calificar si tu ingreso es inferior al 80% del promedio del área donde se encuentra la propiedad. Además, debes usar la vivienda como residencia principal, ser comprador por primera vez, completar el asesoramiento para primeros compradores y mostrar el certificado de finalización.

Existen programas de préstamos como el FHA, USDA, CalHFA VA, MyHome, Good Neighbor Next Door, Fannie Mae y Freddie Mac, entre otros. Solo debes comunicarte con un agente de préstamos para saber a cuál puedes aplicar. Es posible acceder a varios programas para compradores de vivienda por primera vez, que pueden ofrecer subvenciones, pagos diferidos, reducción en los intereses, asistencia en los gastos de cierre, ayuda con el pago inicial o créditos fiscales, entre otros beneficios.

El monto del préstamo dependerá de la evaluación realizada a la propiedad, el tipo de programa al que accedes y si realizas un pago inicial. En algunos casos, es posible prestar hasta el 50%, 70% e incluso el 100% del valor de la vivienda, especialmente para veteranos de guerra.

El anticipo, también conocido como «down payment», en California tiene un promedio del 20% al 25% del costo total de la vivienda. Aquellos con una puntuación crediticia superior a 720 puntos pueden realizar un pago inicial del 15%.